1	İSTANBUL EMLAK PAZARI 2004
2	Giriş 2004 yılı Türkiye için, AB’ye tam üyelik müzakerelerinin resmi olarak başladığı bir yıl olmuştur. Politik, ekonomik ve sosyal anlamda yapılan reformların ekonomiye etkisi “Gayrimenkul Sektörü” özelinde incelenerek, bu süreci geçirmiş olan AB üyesi bazı ülkeler ile karşılaştırmalar yapılarak “İSTANBUL EMLAK PAZARI 2004” hazırlanmıştır.
3	Değerlendirme Başlıkları İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları İstanbul-Avrupa 2004 yılı kiralık A sınıfı ofis ve plazalar m2 birim değerleri İstanbul ve bazı Avrupa Kentleri 2004 yılı, rezidant fiyatları karşılaştırılması İstanbul kent merkezindeki lüks dairler ve bazı Avrupa Kentleri standart daireler 2004 yılı kiralık değerleri karşılaştırılması İstanbul kent çeperindeki lüks daireler ve bazı Avrupa Kentleri standart daireler 2004 yılı kiralık değerleri karşılaştırılması Avrupa-İstanbul 2004 yılı kent merkezi arsa fiyatları karşılaştırılması Avrupa-İstanbul 2004 yılı kent çeperi(banliyö) arsa fiyatları karşılaştırılması
4	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları İstanbul Metropoliten alanı içerisinde konut satış değerleri belirlenirken; Avrupa ve Anadolu Yakası’ndan merkez ve çeperlerde yer alan ilçelerden belirleyici olanlar seçilmiştir. Değerlendirme sırasında göz önüne alınan konut birimleri, örnek alınan ilçenin standart daire büyüklüğüne göre ve doğalgazlı olarak ele alınmıştır. İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Ar-Ge arşivinde, tüm ilçelerin mahallelerine ilişkin satılık değerleri belirlidir. Bu sunuda, yol gösterici olması adına belirli bölgeler seçilmiştir.
5	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
6	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
7	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
8	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
9	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
10	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
11	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
12	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
13	İstanbul 2003-2004 yılları arasındaki, konut satış değerleri ve artış oranları
14	2003-2004 yılları arası İstanbul konut pazarı değerlendirmesi 2003 yılı “Emlak Sektörü” için, ardarda gelen ekonomik krizler ve depremin de etkisiyle girilmiş olan duraklama sürecinden çıkılmaya başlandığı bir yıl olmuştur. 2004 yılı ise AB’ye kabul sürecinin gerekleri dolayısıyla ülke genelinde yapılan bir çok atılımın, sektöre de yansımaya başladığı ve bu anlamada hareketlenmenin yaşandığı bir yıl olmuştur. 2003 yılı ve 2004 yılları arasındaki konut satış değerleri incelendiğinde İstanbul genelinde bir artışın olduğu görülmüştür. 2005 yılının ilk aylarında gözlemlenen, her kesimin “mortgage” sistemiyle konut sahibi olacağı beklentisi, konut pazarının duraklamasına neden olmasıdır.
15	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları İstanbul Metropoliten alanı içerisinde konut kira değerleri belirlenirken; Avrupa ve Anadolu Yakası’ndan merkez ve çeperlerde yer alan ilçelerden belirleyici olanlar seçilmiştir. Değerlendirme sırasında göz önüne alınan konut birimleri, örnek alınan ilçenin standart daire büyüklüklerine göre ve doğalgazlı olarak ele alınmıştır. İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Ar-Ge arşivinde, tüm ilçelerin mahallelerine ilişkin kiralık değerleri belirlidir. Bu sunuda, yol gösterici olması adına belirli bölgeler seçilmiştir.
16	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
17	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
18	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
19	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
20	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
21	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
22	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
23	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
24	İstanbul 2003-2004 yılları arası konut kira değerleri ve artış oranları
25	İstanbul-Avrupa 2004 yılı kiralık A sınıfı ofis ve plazalar m2 kira birim fiyatı karşılaştırılması A sınıfı ofisler, özellikle İstanbul gibi “Dünya Kenti” niteliği kazanmış büyük metropollerde, çok uluslu şirketlerin yer seçtiği, dolayısıyla ülkeler için çok önemli olan yabancı sermayenin fiziksel olarak yer bulduğu noktalardır. Türkiye’nin AB’ye tam üyelik müzakere sürecinin başladığı şu günlerde ve tam üyelik gerçekleşmesinden sonra söz konusu ofis binalarına olan talebin artması beklenmektedir. Bu sunuda, İstanbul’daki A tipi ofis binalarının m2 birim değerleri, bazı Avrupa kentlerindeki benzerleri ile karşılaştırılmıştır.
26	İstanbul-Avrupa 2004 yılı kiralık A sınıfı ofis ve plazalar m2 kira birim fiyatı karşılaştırılması Söz konusu ofislerin m2 birim fiyatlarına bakıldığında, İstanbul’un, benzeri Avrupa kentlerine kıyasla en düşük değere sahip olduğu görülmektedir. Özellikle çok uluslu şirketlerin yer seçerken A sınıfı ofisleri tercih ettiği bilinmektedir. Özellikle AB’ye tam üyeliğin gerçekleşmesinden sonra bu yöndeki talebin artacağı grafikteki verilerle de desteklenmektedir.
27	İstanbul ve bazı Avrupa Kentleri 2004 yılı, rezidant apartman dairesi satış fiyatları karşılaştırılması “Rezidant apartman dairesi, ” ülkemize son yıllarda giren bir kavram olarak, alışılagelmiş ölçülerin dışında, kullanıcısına her türlü alt yapı, hizmet ve konfor rahatlığını kendiliğinden sunan “süper lüks daire” yada “akıllı ev” diye adlandırılmaktadır. AB üyesi ülkelerde de olduğu gibi, ülkemizde ekonomik ve siyasi istikrarın oluşmasına paralel olarak rezidant tipi gayrimenkullere olan talebin arttığı görülmektedir.
28	İstanbul ve bazı Avrupa Kentleri 2004 yılı, rezidant apartman dairesi satış fiyatları karşılaştırılması AB’ye tam üyelik müzakerelerinin başlamasından önce, yabancı sermayenin daha önce bu süreci yaşamış ülkelerde büyük yatırımlar yaptığı ve tam üyeliğin gerçekleşmesinden sonra, gayrimenkul değerlerinin, önceki alımlara göre daha yüksek olduğu bilinmektedir. Türkiye’nin de bu sürecin içinde bulunması ve gayrimenkul fiyatlarının mevcut AB ülkeleri ile kıyaslandığında 1/4 oranında daha ucuz olması sebebiyle, gelmesi beklenen yabancı sermaye sahipleri ile ülkemize gelip yerleşecek olan diğer AB vatandaşlarının “apartman dairesi” konut tercihini rezidant dairelerden yana kullanması beklenmektedir. Ülkemizde gerek kent merkezlerinde, gerekse kent çeperlerindeki rezidant daire fiyatlarının, diğer Avrupa ülkelerine oranla çok daha uygun olması sebebiyle tercih edilebilecekleri grafikteki verilerle de desteklenmektedir.
29	İstanbul merkezindeki lüks dairler ve bazı Avrupa Kentleri standart daireler 2004 yılı kiralık değerleri karşılaştırılması İstanbul kent merkezindeki lüks apartman daireleri, artık kent merkezinde yeni konut -arsa olmadığı için-üretilememesi sebebiyle mevcut olanlar ile sınırlıdır. Mevcut apartman dairesi stoğuna bakıldığında, bunların bir çoğunun eski yapılar olması sebebiyle, Avrupa ülkelerindeki benzerlerinden farklı olarak tercih edilen konfor imkanlarından yoksundurlar. Merkezdeki lüks konutların sayısının az olmasına rağmen, diğer Avrupa ülkelerine kıyasla, fiyatlarının çok düşük olduğu ve özellikle yabancı talep için önemli olacağı grafikteki verilerle de desteklenmektedir.
30	İstanbul çeperlerindeki lüks daireler ve bazı Avrupa Kentleri standart daireler 2004 yılı kiralık değerleri karşılaştırılması İstanbul kent merkezine belirli bir mesafe uzaklıkta bulunan ve Türkiye şartlarına göre oldukça yüksek fiyatlara sahip olmalarına rağmen, Avrupa’daki kent çeperlerinde yer alan standart dairelere kıyasla çok daha ucuz oldukları gözlenmektedir. Özellikle “country” tarzı bir yaşam hedeflenerek, tasarlanan bu tarz yerleşkelere örnek olarak Bahçeşehir, Kemer Country...vs. gibi “siteler” gösterilebilir.
31	İstanbul çeperlerindeki lüks daireler ve bazı Avrupa Kentleri standart daireler 2004 yılı kiralık değerleri karşılaştırılması “Country” tarzı bu yerleşkelerde yer alan bu meskenlere, özellikle Avrupa ülkelerinde oldukça yaygın olarak rastlanmaktadır. Ülkemizde ve özellikle İstanbul’da da sayısı hızla artan bu konutların, diğer Avrupa kentlerine oranla fiyatlarının çok düşük olduğu rakamlarca da anlaşılmaktadır. Dolayısıyla bu tarz yaşama alışık olan yabancı yatırımcılar için oldukça cazip fırsatlar sunmaktadır.
32	Avrupa-İstanbul 2004 yılı kent merkezi arsa fiyatları karşılaştırılması İstanbul, her geçen gün nüfusu artan ve dolayısıyla en temel sorunlardan biri olan barınma sorununa çözüm olacak olan “arsa” üretimine kent merkezlerinde artık cevap veremeyen bir kenttir. Kent merkezinde üretilmiş olan pek az sayıdaki arsa fiyatları da yerli yatırımcıya göre oldukça yüksektir.
33	Avrupa-İstanbul 2004 yılı kent merkezi arsa fiyatları karşılaştırılması İstanbul gibi yüzyıllar boyu medeniyetlere ev sahipliği yapmış bir “su kentinin” merkezindeki sayıca çok az olan arsaların fiyatlarının, diğer Avrupa kentlerindekiler ile birbirine yakın olduğu grafikteki verilerde de görülmektedir.
34	Avrupa-İstanbul 2004 yılı kent çeperi(banliyö) arsa fiyatları karşılaştırılması İstanbul’da, konut için arsa arzının yapılabildiği kent çeperlerinde, arsa fiyatlarının, merkezdekilere nispeten daha ucuz oldukları görülmektedir.
35	Avrupa-İstanbul 2004 yılı kent çeperi(banliyö) arsa fiyatları karşılaştırılması İstanbul Kent çeperlerindeki arsa fiyatları, Avrupa Ülkelerindeki benzerlerine göre kayda değer oranda düşüktür. Yer seçimini İstanbul’da yapacak ve kendi yapısını kendisi üretecek yabancı yatırımcı için oldukça uygun fırsatlar sunulduğu grafik verilerince de desteklenmektedir.